Il Sole24Ore di oggi in prima pagina annuncia l’avvio dei controlli sulle rendite catastali legate al Superbonus da parte dell'Agenzia delle Entrate.
09 Gennaio 2025
Un'operazione di compliance per aggiornare le rendite catastali
L'Agenzia delle Entrate ha dato il via a una campagna di comunicazioni destinate ai contribuenti che hanno beneficiato del Superbonus ma non hanno aggiornato le rendite catastali a seguito degli interventi edilizi. L’obiettivo dell’iniziativa è garantire una maggiore coerenza tra le agevolazioni edilizie e le informazioni catastali, riducendo il rischio di irregolarità e delle cosiddette "case fantasma".
Le lettere di compliance: un invito alla regolarizzazione
Questa operazione non si configura come un vero e proprio accertamento fiscale, ma come un invito a chiarire la propria posizione. I contribuenti riceveranno comunicazioni che segnalano eventuali discrepanze tra i dati relativi alle agevolazioni edilizie e quelli presenti nel catasto. Chi riceverà la lettera potrà:
Dimostrare la correttezza della propria posizione;
Presentare la dichiarazione di variazione catastale, se dovuta;
Avvalersi del ravvedimento operoso per sanare eventuali omissioni, con una riduzione delle sanzioni.
In caso di mancata risposta, l'Agenzia delle Entrate potrà procedere con una formale richiesta di aggiornamento catastale, imponendo una scadenza di 90 giorni. Se il contribuente non provvede, l'Agenzia potrà intervenire d’ufficio, addebitando anche le spese di accatastamento e le relative sanzioni (si arriva ad una sanzione massima di oltre 8.000 Eur)
Un’analisi basata sui dati delle cessioni del credito
La selezione dei contribuenti destinatari delle lettere avviene tramite incroci di dati tra le comunicazioni relative alle cessioni del credito per il Superbonus e le informazioni catastali. Se per un immobile risulta usufruita l'agevolazione, ma non è stata presentata una dichiarazione di variazione catastale (ove necessaria), il contribuente riceve la lettera di compliance.
Secondo le stime aggiornate a novembre 2024, il numero complessivo di comunicazioni legate alle cessioni del credito per il Superbonus ammonta a circa 18,1 milioni, per un controvalore totale di 161,9 miliardi di euro. Gli immobili coinvolti in questa operazione di verifica sono circa 500mila.
Quando è necessaria la variazione catastale?
La normativa prevede che la dichiarazione di variazione catastale debba essere presentata quando il valore dell’immobile subisce un incremento significativo. La soglia chiave stabilita è il 15%: se l'importo complessivo degli interventi supera questa percentuale del valore immobiliare originario, la variazione diventa obbligatoria.
Esempi pratici:
L’isolamento termico e la sostituzione della caldaia condominiale di per sé potrebbero non superare la soglia del 15%.
L’aggiunta di un impianto fotovoltaico, il miglioramento antisismico o la climatizzazione possono far salire il valore e rendere necessaria la dichiarazione catastale.
Possibili esiti della verifica
Se il contribuente, all'esito della verifica, ritiene di dover correggere la propria posizione, potrà farlo attraverso il ravvedimento operoso, evitando sanzioni più severe. Se invece ritiene di aver già adempiuto agli obblighi, potrà fornire chiarimenti e documentazione tramite i canali telematici dell'Agenzia delle Entrate, come il servizio Civis.
In caso di mancata risposta, il Fisco potrà attribuire d’ufficio una nuova rendita catastale e notificare un avviso di accertamento. In tal caso, il contribuente potrà valutare l’opzione di un ricorso formale entro 60 giorni dalla notifica.
L’aggiornamento delle rendite catastali è particolarmente rilevante in caso di lavori che comportano modifiche significative agli immobili, come quelli realizzati su edifici collabenti, che necessitano di una nuova classificazione catastale dopo l’intervento. Anche lavori come l’installazione del cappotto termico, nuovi impianti di riscaldamento o raffreddamento, infissi migliorati e interventi antisismici, come pure l'installazione di un impianto fotovoltaico sul tetto, possono incrementare il valore dell’immobile e, di conseguenza, la rendita catastale.
La Legge di Bilancio 2024 ha assegnato all’Agenzia delle Entrate il compito di verificare se i lavori di efficientamento energetico e miglioramento antisismico hanno influenzato il valore catastale degli immobili, e se tali variazioni sono state correttamente registrate. Questo vale per tutti i tipi di interventi, indipendentemente dall’eventuale utilizzo di bonus fiscali.
Anche gli interventi legati all'Ecobonus 50/65?
Tutti i progetti edilizi collegati al efficienza energetica degli edifici legati ai vari bonus che hanno previsto quote in detrazione saranno soggetti a controlli mirati, volti a verificare l’impatto degli interventi sulla rendita catastale e l’invio delle comunicazioni necessarie. In particolare, gli edifici collabenti, ossia quelli inutilizzabili e privi di rendita prima dei lavori, devono essere riclassificati dopo l’intervento.
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