Domande frequenti e casi pratici

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1. Se l’Agenzia comunica una nuova rendita in seguito alla revisione del classamento, il proprietario ha ulteriori obblighi?

No. Se l’avviso di accertamento è corretto, il proprietario non deve svolgere ulteriori adempimenti catastali, poiché l’Agenzia aggiorna direttamente i dati, ma applicando la sanzione nel caso in cui la rettifica sia dovuta alla mancata comunicazione di una variazione per la quale la dichiarazione è obbligatoria. In questo caso, viene applicata una sanzione per il mancato rispetto dell’obbligo di legge.

2. Qual è il valore della rendita catastale presunta?

La rendita catastale presunta è un valore provvisorio attribuito a un immobile quando la rendita catastale definitiva non è ancora stata determinata. Questo valore consente di procedere immediatamente alla tassazione dell’immobile.

3. Se non si riceve una comunicazione di rettifica entro un anno, si può stare tranquilli o potrebbero arrivare aggiornamenti successivi?

Secondo la circolare 7/2022 dell’Agenzia delle Entrate, il termine di un anno non è perentorio. Ciò significa che, anche trascorso questo periodo, l’amministrazione mantiene il potere di rettifica per la formazione e l’aggiornamento del Catasto.

4. La rendita catastale presunta presentata dal tecnico viene sempre rettificata?

Non necessariamente, ma viene sempre verificata. La rendita proposta dal contribuente rimane negli atti del Catasto fino a quando l’Agenzia delle Entrate non interviene per validarla o rettificarla. L’Agenzia ha un termine di 12 mesi per effettuare questa operazione.

5. Cosa comporta la revisione del classamento?

La revisione del classamento può determinare una variazione delle rendite catastali delle unità immobiliari. La classe dell’immobile viene stabilita in base al contesto urbano in cui si trova e alle caratteristiche specifiche dell’unità immobiliare che influenzano la sua classificazione.

6. Nel caso di lavori solo condominiali, ci saranno comunque revisioni dei valori catastali dei singoli appartamenti?

Sì. La riqualificazione dell’immobile condominiale comporta anche la revisione dei valori catastali delle singole unità abitative. Secondo l’art. 3 del Regio Decreto, quando gli interventi riguardano parti comuni di un condominio, l’obbligo di presentare la variazione catastale spetta all’amministratore.

7. L’aggiornamento catastale è obbligatorio anche se sono stati eseguiti solo lavori trainanti sulle parti comuni del condominio, senza interventi trainati nelle singole unità?

Sì. Non fa differenza il fatto che i lavori siano stati effettuati solo sulle parti comuni. Il Superbonus è stato riconosciuto anche in assenza di interventi di riqualificazione nelle singole unità abitative, quindi l’aggiornamento catastale è comunque dovuto.

8. Le verifiche sui lavori effettuati con il Superbonus riguardano solo chi ha scelto lo sconto in fattura o la cessione del credito, o anche chi ha utilizzato la detrazione in dichiarazione dei redditi?

Le norme introdotte con la Legge di Bilancio 2024 non fanno distinzioni. Le verifiche selettive coinvolgeranno tutti i contribuenti che hanno usufruito del Superbonus, indipendentemente dalla modalità scelta per il beneficio fiscale.

9. La lettera di compliance contiene anche l’indicazione della nuova rendita catastale proposta dall’Agenzia?

No, la lettera contiene solo un invito a mettersi in regola, senza specificare direttamente la nuova rendita catastale, entro 90 giorni, in caso contratio scatta la sanzione.

10. Cosa accade se il termine per l’aggiornamento della rendita non viene rispettato?

Se il contribuente non provvede all’adeguamento, l’Agenzia delle Entrate interverrà d’ufficio, calcolando e notificando autonomamente la nuova rendita tramite intervento in surroga, e viene notificata la sanzione che può arrivare anche oltre gli 8.000 Eur.

11. È possibile effettuare un controllo per verificare l’incremento di valore prima di aggiornare la rendita?

Sì. Il nostro tool gratuito (clicca QUI) consente di effettuare una simulazione per verificare l’aumento di valore dell’immobile, senza dover necessariamente procedere con la variazione catastale, se non obbligatoria.

12. In caso di Superbonus, l’aggiornamento della rendita è sempre obbligatorio o si deve tener conto dell’aumento minimo del 15% previsto dalla normativa?

Le norme della Legge di Bilancio fanno esplicito riferimento alla soglia del 15% di incremento del valore dell’immobile rispetto alla situazione originaria. Tuttavia, considerando l’impatto degli interventi richiesti per accedere al Superbonus, nella pratica l’aggiornamento catastale risulta sempre necessario.

13. Se contestualmente all’installazione dei climatizzatori si elimina la caldaia autonoma, passando da riscaldamento a gas a riscaldamento elettrico?

In questo caso, l’intervento diventa rilevante perché cambia la tipologia dell’impianto. La sostituzione della caldaia con un sistema esclusivamente elettrico può influire sulla classificazione catastale dell’immobile e rendere necessaria una variazione.

14. L’impianto fotovoltaico deve essere sempre accatastato autonomamente?

Dipende dal tipo di edificio:

• Per edifici vecchi, l’installazione di un impianto fotovoltaico comporta un aumento del valore catastale, quindi l’accatastamento può essere obbligatorio.

• Per edifici più recenti, secondo la circolare n. 27/2016 dell’Agenzia delle Entrate, l’impianto non va accatastato separatamente, a meno che non determini un aumento del valore catastale superiore al 15%.

15. Come si calcola il termine dei 30 giorni dalla fine dei lavori?

Il termine di 30 giorni decorre dalla data di ultimazione dei lavori e va calcolato come giorni di calendario, senza escludere festivi o weekend.

Ad esempio, se i lavori sono stati completati il 12 luglio 2022, la scadenza per l’adempimento cade il 11 agosto 2022. Dal 12 agosto l’adempimento è considerato irregolare.

16. Entro quanto tempo l’Agenzia delle Entrate può effettuare i controlli?

Per le violazioni catastali, l’Agenzia delle Entrate ha tempo fino al 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui è avvenuta la violazione per notificare l’atto di contestazione al soggetto obbligato.  Questo termine è stabilito dall’articolo 20 del D.lgs n. 472/1997, che disciplina le sanzioni amministrative per le violazioni di norme tributarie.

17. Quali sono i termini di decadenza per l’accertamento?

I termini variano in base alla data in cui è avvenuta la violazione.

• Esempio 1: Se la violazione si è verificata il 23 Maggio 2023, l’Agenzia può notificare l’accertamento fino al 31 dicembre 2028.

• Esempio 2: Se i lavori sono terminati il 15 gennaio 2024, con scadenza dell’adempimento il 14 Febbraio 2025, il termine di prescrizione slitta al 31 dicembre 2030.

18. C’è un termine ultimo per l’applicazione delle sanzioni?

Sì. Il potere di controllo dell’Agenzia delle Entrate decade il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui scadeva il termine per l’adempimento omesso. Per questi i controlli sono partiti per tutti lgi interventi effettuati dal 2019.

19. Ci sono casi in cui non è ammesso il ricorso al ravvedimento operoso?

Sì. Il ravvedimento operoso non è consentito se il contribuente ha già ricevuto la notifica di atti di liquidazione o di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate. Questo è il motivo per cui conviene subito rivolgeri ad un tecnico che presenta la variazione della rendita con il pagamento del ravvedimento operoso (172€) evitando cosi di pagare la sanzione (che può arrivare oltre gli 8.000 Eur) se arriva la lettera dell'Agenzia delle Entrate

20. Come va effettuato il pagamento?

È prevista una funzionalità specifica all’interno della procedura DOCFA a cura del Tecnico accreditato, che consente di gestire direttamente il pagamento del ravvedimento operoso.

21. Cosa contengono le lettere di compliance?

Le lettere di compliance includono le informazioni del destinatario, il codice fiscale, le anomalie riscontrate e le modalità per regolarizzare l’adempimento mancante.

22. La lettera di compliance contiene un termine specifico per mettersi in regola?

No. La lettera di compliance è un semplice invito a regolarizzare la propria posizione attraverso il ravvedimento operoso. Prima si effettua l’adempimento, minori saranno le conseguenze.

23. Cosa accade se la lettera viene ignorata?

Si chiama in gergo tecnico "Inerzia del contribuente". La lettera di compliance viene inviata prima dell’accertamento formale per favorire la regolarizzazione spontanea. Se il contribuente non risponde, l’Agenzia delle Entrate può procedere con l’invio di una comunicazione ufficiale contenente la sanzione.

24. Le lettere sono inviate per raccomandata?

Si. Le comunicazioni vengono inviate tramite posta elettronica certificata (PEC). Se l’indirizzo PEC non è attivo, l’invio avviene per posta raccomandata.

25. Si può impugnare una lettera di compliance?

No. La lettera di compliance non è un atto impositivo e, quindi, non può essere impugnata autonomamente.

26. Ci sono termini specifici da rispettare per regolarizzare la situazione?

Sì. Se il contribuente non ottempera entro 90 giorni dalla data di ricevimento della richiesta di aggiornamento catastale, l’Agenzia del Territorio (ora Agenzia delle Entrate) provvede d’ufficio, applicando gli oneri previsti e notificando un avviso di accertamento esecutivo.

27. Si tratta di un accertamento con sanzioni e interessi da versare?

Per gli atti catastali è previsto un passaggio intermedio. Se gli uffici rilevano la mancata presentazione dell’aggiornamento catastale da parte dei soggetti obbligati, inviano una richiesta ufficiale di regolarizzazione prima di procedere con un accertamento formale.

28. Le lettere di compliance riguarderanno solo chi ha usufruito del Superbonus?

Le norme della Legge di Bilancio 2024 fanno riferimento specifico al Superbonus. Tuttavia, il Ministro dell’Economia, Giorgetti, ha annunciato l’intenzione del Governo di estendere questa procedura a tutti i proprietari che hanno effettuato ristrutturazioni usufruendo di tutti gli altri bonus edilizi, tra cui Bonus Casa (che  annovera il bonus al 50% per l'impianto fotovoltaico), l'Ecobonus (Cappotto termico, Infissi, Caldaie, etc) e Sisma bonus.

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